年报解读︱首开股份:千亿大厦遇利润迷局

admin 4周前 (04-22) 财经 19 0

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4月15日,首开股份公布了2021年成绩单,实现营业收入678.02亿元,同比增长53.31%,归母净利润6.92亿元,同比减少77.95%,扣非净利润为5.94亿,同比减少74.36%,创近十年最低记录。

 “交付结利项目利润率下降较大”

素【su】有“京城地主”之称的首开股份先后成功开发了回龙观文化居住区、方庄小区、望京新城等规模超过百万平米的超大型(xing)居住社区以及大运村、奥运村、国家体育馆、冬奥会速滑馆“冰丝带”等一批国家重点项目。

“一部首开史,半座北京城”。 2021年,首开 kai[股份以628.8亿元销售额再次夺回自2019年起被中海抢占的北京市场销冠宝座。

自从2018年进入千亿阵营后,首开股份的规模增长即进入瓶颈期。数据显示,2018年,首开股份(fen)实现销售金额1007.27亿元,同比增46%;2019年实现销售金额1013.44亿元,同比仅增0.61%;2020年,实现销售金额1074.55亿元,同比仅增6.03%;2021年,实现销售金额1149亿元,同比增长7%。

伴随业绩增长放缓的是盈利能【neng】力的持续下滑,截至2021年,首开股份各项盈利能力指标「biao」均同比下滑,其中净资产收益率由上年同期的11.42%降至去‘qu’年年末的1.83%;总资产收益率由上年同期的1.33%降至去年年末的0.65%;投入资本回报率由上年同期的3.48%降至去年年末的2.46%,毛利率、净利润更是同比双双下滑,分别同比减少8.15个百分点及6.37个百分点至去年年末的19.81%和3.09%。

从区域方面看,北京区域业务毛利率29.31%,较上期大幅下滑14.59个百分点“dian”。京外区域业务毛利率21.98%,增加了3.29个百分点。

对于利润下滑,董秘王怡表示主要原因为2021年,首开“kai”股份主要交付结利项目利润率下降较大,平均毛利率同比下降近8个百分点;且本年结利项目中,首开股份平‘ping’均权益占比下降及合作项目交付产生的利润较『jiao』上年减少,预计权益法确认的投资收益同比下降。

权益占比不断减少,利润被吞噬,这从首开股份2016年计划走出北京起就埋下了伏笔。首开因四处扩张筑起了规模大厦的同时,也相应付出了一定代价。在深圳、天津、杭州、广州等一二线城市拿地价格高,首开股份只能走联合体合作模式,随之而来的是持续增加的合作项目和越来越少的利润空间。

报告显示,2021年,在其待开发土地{di}中,境内外的15个项目中就有9个项目为合作开发,权益占比最低为10%。此外,2019至2021年,首开股份销售额中权益占(zhan)比分别为61.59%、49%和54%,一度下滑至一半以下,从中也可以窥见,首开公布的全口径销售额真〖zhen〗正属于自己兜里那部分究竟有几何。

降负债初见成效

压在首开股份头顶的“de”大山除了难以为『wei』继的盈利 li[能力,还有一直高企的负债。

在“三道红线”方面,财报显示,剔除预收账款后的资产负债率为 73.60%,净负债率为 147.45%,现金短债比为 1.22 倍,脚踩两道红线。

实际上,这已经是首开股份努力降负债后的〖de〗数(shu)据。早在其首度跨入千亿阵营的2018年,净负债率便已经达到212%。从2017年中报开始,到2020年一季度,首开股份资产负债率一直在80%以外徘徊,居高不下。

首开股份曾坦言,公「gong」司净负债率确实在行业内属于较高水平,改善资产负债结构将是公司未来重点关注和‘he’需要切实(shi)解决的问题。

截至2021年末,首开股份总负债达2473亿元,较上年同期减少164亿元,其中,一年到期的非流动负债有214亿元,较上年同期减少45.4亿元,资产负债率为 78.68%,较上期减少 1.74 个百分点。

另一个『ge』值得关注的数据是事关其输血能力的融资情况。财报显示,其全年累计新增融资约414.30亿元,其中开发贷款73.13亿元,信托贷款104.23亿元,保债计划35亿元,发债规模201.94亿元,累计归还到期有息负债约 523.86 亿元,减少带息负债规模 109.56 亿元。 4月18日,首开股份披露拟发行不超过23.2亿元公司债,用于偿还有息负《fu》债。凭借国资背景,首开股份融“rong”资渠道〖dao〗顺畅,融资成本低。据“ju”统计,今年以来,首开股份累计发行中期票据、私募债及资产支持票据13支,共计人民币240.2亿元,平均票面利率为3.76%。 

城市更新 挖掘存量市场

在市场下行压力下,深耕棚 peng[改、旧改多年的首开股份,一直希望通过此渠道实现业绩的弯道超车。

2015年,首开股份即提出“城市复兴官”战略转型。围绕“城市复兴官”,围绕住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新《xin》、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台等五大举措,挖掘北京的存量市场资源。

在财报中,首开股份提到要通过多种方式参与老旧小区改造。以标【biao】杆项目和样板工{gong}程为突破,深化与各区战略合作,积极获取街区更新改造、城市公共空间提升、文创‘chuang’园区开发、楼宇改造提升、老旧厂〖chang〗房改造利用、传统{tong}商圈改造等项目。通过轻重资产相结合方式,以独立运作、项目合作、股权合作等不同方式,拓展市场化城市更新项目。

不过,梳理其2020年和2021年两年年报发现,首开股份在【zai】实施与后续拓展的棚改及土地一级开发项目和面积并没有《you》增加,均为12个(11个位于北京,1个位于廊坊),总用地面积达1589.12万平方米。其中实施项目7个,总用地面积974.45万平方米,后续项目5个‘ge’,总用地面积614.67万平方米。

业内人士认为,棚改及城市更新项目周期长、回款慢,也在一定程度上牺牲了公司的现金流。


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